釘契

1. 甚麼是釘契 ?  

釘契是其中一類物業產權負担的統稱,是業權的負累,令物業出現瑕疵。

 

按不同情形,有很多不同的例子:

甲、有關業權上的爭議

i.  原告是物業買家,與是業主的被告取消買賣交  易后,把索回訂金或申請法院強制履行命令的法庭告票/申請書在土地註冊處註冊。

ii.  原告是物業買家,與是業主的被告取消買賣交  易后,把索回訂金或申請法院強制履行命令的法庭告票/申請書在土地註冊處註冊。

iii.  原告是物業買家,與是業主的被告取消買賣交  易后,把索回訂金或申請法院強制履行命令的法庭告票/申請書在土地註冊處註冊。

乙、業主是被告或其中一名被告,原告取得法庭得值命 令獲賠償金額,為執行法庭命令,在土地註冊處登記物業押記令。

丙、業主違反法例,被政府部門登記有關部門之警告令/更正通知書,或責令限期前更正,如:

i.   屋宇處之維修令;

ii.   警務處之封閉屋宇(6個月)令。

釘契迫令業主在出售或轉按前(例如有關業權上的爭議、或業主是被告)便要將之消除;或者規範業主在某時限前作出某些事項(例如政府部門之警告令/更正通知書)。

2. 釘契如何影響交易?

在買賣交易中,業主承諾於交易前會清除所有產權負担。因此,只是簽臨時買賣合約或正式買賣合約,未到交易一刻,出現釘契時,業主未算違約,買家未可以立即取消交易。

萬一不幸,買入單位後,但未完成交易前,发現物業被釘契,可否追討要視乎以下3種情況:

甲、如業主在交易前一刻取消釘契(例如業主與押記令原告和解;或完成維修令取得滿意紙等),買家仍可順利交易。

 乙、如業主到交易當日仍然沒法取消釘契,則属違約,要賠償買家的所有損失,包括退還訂金、樓價差價(如樓價已升值的話)、經紀佣金、律師費等。如未到交易日但可以肯定業主到交易當日仍然沒法取消釘契(例如警務處6個月封閉令超越交吉交易的日期;或者是業權上的爭議無法短期內和解或有判決),則業主仍属違約,買家便不用等待,可立即取消交易,兼向業主索償損失。

丙、如釘契不能在交易日取消,但只涉及金錢(如政府已代維修物業,但業主未支付費用),業主可建意在樓價中扣除有關欠款,買家答應后仍可如常交易。

3. 如何查閱樓契被釘?

所有釘契均須在土地註冊處登記才有效,否則對善良、不知情的買家不具約束力。但不影响釘契當事人與業主倆方面關系。

因此,準買家在簽署臨時買賣合约當日查冊,便得知有沒有釘契。

買家律師亦會在交易日當日交易過數前查冊,若發現有釘契,會立刻終止當日交易,並質詢業主律師釘契情況。

因此,就算發現釘契,並不一定表示不能買入,要視乎釘契類別。由於釘契牽涉複雜的法律問題,盡早找熟悉物業交易的律師查詢,就有保障。

香港執業律師謝天良先生 

(以上文章部份內容曾於2007年3月在NOW TV 333台、及2007年9-11月路訊發表)

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