Raymond T.L. Tse & Co., Solicitors

1. 甚麼是釘契 ?  

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釘契是其中一類物業產權負担的統稱，是業權的負累，令物業出現瑕疵。

 

按不同情形，有很多不同的例子：

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甲、有關業權上的爭議

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i.  原告是物業買家，與是業主的被告取消買賣交  易后，把索回訂金或申請法院強制履行命令的法庭告票/申請書在土地註冊處註冊。

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ii.  原告是物業買家，與是業主的被告取消買賣交  易后，把索回訂金或申請法院強制履行命令的法庭告票/申請書在土地註冊處註冊。

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iii.  原告是物業買家，與是業主的被告取消買賣交  易后，把索回訂金或申請法院強制履行命令的法庭告票/申請書在土地註冊處註冊。

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乙、業主是被告或其中一名被告，原告取得法庭得值命 令獲賠償金額，為執行法庭命令，在土地註冊處登記物業押記令。

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丙、業主違反法例，被政府部門登記有關部門之警告令/更正通知書，或責令限期前更正，如：

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i.   屋宇處之維修令；

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ii.   警務處之封閉屋宇(6個月)令。

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釘契迫令業主在出售或轉按前(例如有關業權上的爭議、或業主是被告)便要將之消除；或者規範業主在某時限前作出某些事項(例如政府部門之警告令/更正通知書)。

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2. 釘契如何影響交易?

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在買賣交易中，業主承諾於交易前會清除所有產權負担。因此，只是簽臨時買賣合約或正式買賣合約，未到交易一刻，出現釘契時，業主未算違約，買家未可以立即取消交易。

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萬一不幸，買入單位後，但未完成交易前，发現物業被釘契，可否追討要視乎以下3種情況：

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甲、如業主在交易前一刻取消釘契(例如業主與押記令原告和解；或完成維修令取得滿意紙等)，買家仍可順利交易。

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 乙、如業主到交易當日仍然沒法取消釘契，則属違約，要賠償買家的所有損失，包括退還訂金、樓價差價(如樓價已升值的話)、經紀佣金、律師費等。如未到交易日但可以肯定業主到交易當日仍然沒法取消釘契(例如警務處6個月封閉令超越交吉交易的日期；或者是業權上的爭議無法短期內和解或有判決)，則業主仍属違約，買家便不用等待，可立即取消交易，兼向業主索償損失。

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丙、如釘契不能在交易日取消，但只涉及金錢(如政府已代維修物業，但業主未支付費用)，業主可建意在樓價中扣除有關欠款，買家答應后仍可如常交易。

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3. 如何查閱樓契被釘?

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所有釘契均須在土地註冊處登記才有效，否則對善良、不知情的買家不具約束力。但不影响釘契當事人與業主倆方面關系。

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因此，準買家在簽署臨時買賣合约當日查冊，便得知有沒有釘契。

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買家律師亦會在交易日當日交易過數前查冊，若發現有釘契，會立刻終止當日交易，並質詢業主律師釘契情況。

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因此，就算發現釘契，並不一定表示不能買入，要視乎釘契類別。由於釘契牽涉複雜的法律問題，盡早找熟悉物業交易的律師查詢，就有保障。

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香港執業律師謝天良先生 

(以上文章部份內容曾於2007年3月在NOW TV 333台、及2007年9-11月路訊發表)