Raymond T.L. Tse & Co., Solicitors

鄉村屋宇小常識

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香港地少人多，但新界的總面積比港島及九龍大，提供了很多較低密度的樓宇單位。近年來，市民整体的生活水平不斷改喜，對居住的質素和要求已提高了不少。欲希望有較遼濶的空間、少壓迫感覺、低層數景緻、翠綠的田原花園、相對較清新的空氣，或喜歡動物，不妨考慮一下新界的鄉村小型屋宇。

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在新界的村屋星羅棋佈，為數不少，可供選擇的很多。究竟在選擇購買時要注意些什麼？

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鄉村的定義 

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我們很多時發現在新界新市填(如沙田、粉嶺上水、荃灣等)裡的高樓大厦附近有些兩、三層高的村屋、或者是單層的古老瓦片屋頂舊屋。用高度和建築風格對比起來，差異頗大。但政府地政署對鄉村是有嚴密的定義。傳統的鄉村，是指1898年(即清朝租借出香港界限街以北的新界)當時已被公認的農村。因此，鄉村的數目是已經被規定下來，很少變動(除非是整條鄉村被政府徵地收回：西貢的萬宜水庫未變成水塘前原本的村落被政府徵收便是一個例子)。

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村屋的種類

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我們常聽到「村屋」、「新界小型屋宇」、「丁屋」等名詞，它們有什么分別呢？「村屋」和「新界小型屋宇」是一般的統稱；但「丁屋」則特別指由新界男姓原居民所建造的小型屋宇。

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政府容許新界的小型屋宇，大致上可分為2類：

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1.      舊屋

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2.      丁屋

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舊屋

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指1905年時已經興建的新界屋宇。早期的香港政府約在1905年對新界進行大規模的土地測量，記錄在政府集體官批地契內。已搭建的建築物(當時多數是單橦式一層高)訂為房屋，而該地段列作屋地，一般也稱為舊屋地。若地面上蓋建築物殘舊，業主可向地政署申請重建小型屋宇。

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政府批准舊屋地重建申請，會發出重建批准書或新批地契條件，容許興建最多三層高，每層佔地面積最多65.03平方公尺(即700平方英呎)，樓高8.23或27呎高(視乎牆身厚度)之小型屋宇，並規定騎樓只可申出1.22米；對窗戶之方向、簷篷等細節也有規定。重建后經地政署檢驗滿意，會發出不反對佔用書或滿意紙(相等於入伙紙)。

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舊屋的優點是對業主的身份不限制，即任何人或公司等法人都可以擁有，且轉讓時不受限制(無須補地價)，因此最受歡迎，價錢也貴。缺點是四周圍較擠迫，前后左右可能都已經有其他屋宇在一起，空間感或空地較少。

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丁屋

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指新界男姓原居民所建造的小型屋宇。跟鄉村定義相似，原居民是指在1898年已經在政府承認的村落中居住的村民後代。因「男丁」沿用世襲制度，普通市區居民搬進政府承認的村落后，不論居住多久，都無法變成原居民。男姓的原居民(俗稱「男丁」)在年滿18歲后，可以向地政署申請建造一橦小型屋宇，但一生人只可以申請獲批一次。

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如男姓原居民本身擁有鄉村內或附近(已規劃為鄉村用地)之農地，可向地政署申請將該幅農地更換為可興建小型屋宇之土地。如獲政府批准，地政署會發出新批換地條件，容許最多三層高，每層佔地面積最多65.03平方公尺，樓高8.23或27呎高(視乎牆身厚度)之小型屋宇，並准許騎樓、簷篷、窗戶之方向等細節。建造完工后經地政署檢驗滿意，會發出滿意紙(亦相等於入伙紙)。如男丁建造丁屋後轉讓丁屋(整座或分層)予其他人仕，在滿意紙發出5年內，是必須向政府補回地價。地價以整座計算，由政府評估，但按年遞減。至滿意紙發出5年后，無須申請補地價便可買賣。因此，一些中小型的地產發展商會有興趣收購已規劃為鄉村用地之農地，以便日后「套丁」，興建丁屋。

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如男丁本身沒有農地，亦可以向政府申請丁屋，但政府推出可供興建丁屋的政府土地緩慢，因此很多男丁往往要等很多年，才獲得分配到政府土地建丁屋。丁屋的規格和前述是一樣的。但不論男丁是在滿意紙發出5年內或之后轉讓丁屋，都要向政府補回地價。地價以申請補地價時的市值價格計算，不按年遞減。因此，跟居屋相似，在地產市道低迷時申請補地價最為有利。

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購買村屋要注意事項

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因為村屋種類不同，涉及的地契和法律文件較覆雜，所以必須事先徵詢有豐富村屋買賣經驗的律師才落實買賣，會較有保障。要關注的事項有：

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1.  業權誰属？

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2.  建造小型屋宇的法律文件(如官批地契、豁免紙、滿意紙等)是否齊備？

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3.  如涉及丁屋者，須不須要補地價，和誰負担補地價費用？

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4.  如小型屋宇還未建築完成，地產發展商之財力、信譽如何？會否遲交樓？違約 責任及如何善后/追究？

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5.  即使已建築完工之村屋，有否超過地界？地下單位花園是否跟契入契？

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6.  道路使用權是怎樣安排？是政府公家路，抑或要經過私人地方？是否要支付道路使用費？

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對村屋有興趣的讀者，不妨多打聽，查找以上各項注意的事項，再與律師商討吧！

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香港執業律師謝天良先生

(刋於2007年2月3日經濟日報-置業家居之樓市明燈第27頁)

(以上文章部份內容曾於2007年3月在NOW TV 333台、及2007年9-11月路訊通發表)