驗樓 - 佔用人權益

買家除了撿查樓宇質量、有無殘破狀況等現象外,也要小心留意業主以外其他在單位內居住的成年人。

先講個真實個案:

1.   鄭太張女士自1972年是九龍啓德道某住宅單位的登記業主,但當時出錢買樓的是她同住的丈夫鄭生,一位小巴司機,因工作忙碌,無時間上律師樓簽契,所以用太太張女士個名上契,在土地註冊處登記為業主。

 

2.   接照法律的規定,鄭生出錢買樓、供樓;雖然在樓契和土地註冊處無名,但是佔有法律上認可的權益的。

3.   1988年4月,鄭太張女士以業主身份委托地產經紀賣樓。

4.   原告黃女士想買該單位給女兒住。黃女看單位2次,每次均見到鄭太。鄭太帶領黃女到各房間參觀,並清楚表示主人房是她和鄭生居住,另一間房是2個仔居住。

5.   雙方同意樓價$300,000,於88年4月30日簽臨時合約,規定於88年5月3日簽正式合約、於88年5月11日交易,但容許業主鄭太張女士不用搬出,以每月$2,500租回該單位至88年7月10日才交吉。

6.   5月3日,買家黃女士與女兒到銀行買本票后,到買賣双方共同的律師樓簽正式合約。

7.  買賣双方於5月11日到律師樓簽樓契,買家支付所有樓價款項予業主鄭太張女士,但鄭生一直不知情。買家沒有在交易日再驗樓。

8.   88年5月13日,業主鄭太張女士待支票過數妥當后失踪,離港遠走美國。

9.  88年5月15日,鄭生收到太太的字條,說已出售單位,着他於88年7月10日前搬離,否則政府會封樓而他什么也沒有。

10. 鄭生當然沒有離開單位。

11. 黃女於7月10日前多次致電,都找不到鄭太張女士,每次都是鄭生接電話,說鄭太不在家。

12. 於7月10日,黃女親身去到單位,只見鄭生及兒子不肯搬走,鄭生說不知道賣樓一事,也沒有收過錢。

13. 法院判決:

甲、買家及代表她的女兒一直知道鄭生占用和居住在單位內,卻不查詢他是否同意賣樓和交吉。

乙、既然買家不聞不問,便要接受居住占用人的權益,交易不享有交吉。

丙、即買家付錢后作為新業主,卻要給鄭生優先權益繼續占用單位;損失由買家承担。

故事教訓

1. 買家一定要事前和簽合約前驗樓;

2. 買家必須主動查問每位成年居住者是否同意交吉交易賣樓;

3.  買家律師必須再問業主/業主律師單位內:-

甲、有哪些成年人居住;

乙、是否同意出售;及

丙、是否願意搬出;如同意必須書面確認。

4. 買家必須在交吉交易當日或前一、兩日再到樓宇查驗,業主及所有居住者都確實搬走,才指示律師過數交易。

香港執業律師謝天良先生  

(以上文章部份內容曾於2007年3月在NOW TV 333台

及2007年9-11月路訊通發表)

CONTACT

Raymond T. L. Tse & Co. Solicitors

OUR ADDRESS

Unit A​, 10/F, World Trust Tower,

50 Stanley Street, Central, HONG KONG

Email: info@rtlaw.com.hk
Tel: (852) 2521 2711     

Office Opening Hours:

Monday-Friday 9:30AM-1:00PM, 2:00PM-5:30PM

Saturday 9:30AM-1:00PM

Closed on Sundays & Public Holidays

Click Here to Find Us