Raymond T.L. Tse & Co., Solicitors

業主是沒有責任主動透露樓宇殘破狀況。因此，驗樓是買家要小心留意的地方。

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新舊樓處理有別 ：-

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1.  買新樓

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甲、有好處，因正式買賣合約會訂明入伙後，發展商有幾   個月(一般是6個月)保養期，負責「執漏」。發展商一般不會「賴皮」。

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乙、買家必須在收樓后短期(三數天)內書面向發展商提出，否則過期后發展商可能拒絕跟進。

 

丙、第一手買家購買后轉售，之后的買家仍享有第一手買家已書面提出的樓宇質量狀況但仍未解決妥當的問題；但新的、顯而易見的樓宇質量問題，發展商未必會担。新的、不顯而易見、潛在隱性的的樓宇質量問題(如滲漏)，發展商仍須要在保養期內担。

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2.  買二手物業

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甲、由於物業已經落成一段時間，會舊。

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乙、另外，二手業主，一般不會花重本將單位翻新裝修再賣。

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丙、臨時和正式合約一般規定：業主以樓宇現況售賣(包括自然損耗)至交易日。

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丁、一般來說，完成交易前，買家根据正式買賣合約，有權要求驗樓，通常有兩次機會，第一次趁銀行到單位估值時，買家可一起去檢查；另一次是正式交易前一天或當天驗樓。

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戊、但如果買家第一次(但在合約前)視察樓宇時对已出現問題(如門窗不能關閉)未察覺，則買家不能在交易前或后提出異議。

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己、樓宇太舊，買家可以在議價時，打一個折扣，當作日后自行裝修。

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庚、另外要小心驗樓，確保收樓後，不會有預期不到的結構或裝修問題出現。

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驗樓要留意地方

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1.  第一次視察樓宇時，或簽約前，要留意「化裝樓」，最 好找專業裝修師傅及有豐富裝修經驗親友一同前往；多幾個人也好，多幾對眼睇真D。

 

2.  選擇不同時段多看一、兩次。日光下看較清楚；大雨過后也有用，易察覺漏水問題。

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3.  多角度看問題：

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甲、滲漏水問題，多發生在厨房、浴室、厠所天花位置；如有假天花，看有沒有水漬、結晶等？。

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乙、喉管有沒有淤塞現象；來水、去水是否暢順？

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丙、高層單位/頂樓水壓是否正常？

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丁、業主肯留低的电器、遙控、傢俱是否操作正常，例如冷氣机開一段時間后仍運作如常？ 最好抄低牌子、形号、甚至机身序號；保養期、保養卡情況？

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戊、門窗開關順？

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己、有沒有非法僭建/改建(如密封騎樓、簷篷、天台屋、開放式厨房、閣樓、水箱、外掛招牌等)？

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庚、用相机拍照更好，留有証据。

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辛、若有懐疑，要求業主明確要寫入合約中(如業主確認天花沒有漏水，也沒有漏水至下面單位)。

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壬、向管理公司求證作實。

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發現跟之前看到的情況有出入，可否追討?

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1.  買家必須証明出現差異是簽合約后才發生，也不是自然損耗。人証、物証、相片均有用。

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2.  業主經合約留低的电器、傢具有損毁/缺失，買家一般不能取消交易；只能經法院索償。

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3.  如遇上業主失實陳述重大事項(如漏水至樓下單位引发官司訴訟)，而買家被誤導簽約購買，則買家可因應業主失實陳述，在交易前取消交易，要求退還訂金，及追討賠償。

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香港執業律師謝天良先生  

(以上文章部份內容曾於2007年3月在NOW TV 333台

及2007年9-11月路訊通發表)      

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