贈契法律知多D

贈契是物業業主把全部或部份的業權,無償地轉贈給他人。一般受贈者是業主的親戚朋友。最常見的例子是:父/母親把物業業權贈送給子女、或者夫/妻把物業業權轉贈給配偶名下。假若以象徵性的代價(如$1元)買賣物業,仍算是贈契。 

也可以是把物業擁有人加名,由一位業主加至二、三或更多人名下,這種加名方式是把部份物業業權轉贈出去。 

有時,受贈者除了是親属外,也可以是一些非牟利機構和慈善團體等法人。但未經注冊成立為法人的機構(如一些註冊社團,仍不是法人),是不能接受物業贈契的。 

以往因為顧慮到遺產稅的風險,新買家和銀行對由轉贈而獲得業權的業主,特別小心。有些銀行索性拒絕為未夠三年的贈契物業提供按揭。舉個例子:甲把物業贈送予乙;一、二年后,乙希望以二百萬出售物業予丙。假如甲不幸在第三年內過身,而甲本身財產值六百萬,則甲之遺產額(六百萬)加上該物業價值(二百萬),共值八百萬。甲之遺產會以八百萬(即包括過身前三年內所有贈送)計算遺產稅。以2004至2005年度計,凡遣產總額超過七百五十萬便要繳交遺產稅)。在甲之遺產稅繳交前,稅務局長可於土地註冊處向贈送物業註上押記令,以確保順利收稅。在這例子中,正因為乙是在贈契三年內出售物業,新買家丙和銀行都不能預知甲會否在第三年內過身,或者甲本身財產總值多少錢。這種「或有」的遺產稅務負担,足以令買家丙和銀行卻步。 

遺產稅雖然可以令庫房增加收入,卻遭到社會的反對聲音,因為甲在生前可能巳經繳交過不少其他稅款(如利得稅、薪俸稅、印花稅、物業稅等)。甲交完各種稅款后所剩下的財產,如在死后要繳交遺產稅時,是變相的雙重徵稅,也間接促使本地資產、資金流出海外,以避開遺產稅。

很多海外的國家,早巳取消遺產稅。幸好,香港政府為吸引資金留港發展,於2006 年 2 月 11 日 生 效的《2005 年 收 入 (取 消 遺 產 稅) 條 例》,對 2005 年 7 月 15 日 或 之 後 但 在 2006 年 2 月 11 日 之 前 去 世 的 人 的 遺 產, 如 財產價值超逾$7,500,000, 只 會 被 徵 收 $100 的 象 徵 性 稅 款 。於2006 年 2 月 11 日 之后過身的,亦無須繳付遺產稅。

因此,贈契巳不須要再顧慮遺產稅了。但贈契仍然有別於一般合理代價的買賣契約。要留心以下三點: 

1.  贈契仍有可能被推翻。跟据香港法例第6章《破產條例》第49條,債務人於破產前五年內用饋贈或只收取明顯低於代價的價值處理財產,該等財產是可以被破產受託人追回的,即恢復至未曾交易時的狀況。 

2.  跟据香港法例第192章《婚姻法律程序與財產條例》第17條,凡於離婚訴訟中,向法庭申請要求濟助和經濟給養的一方,可要求法庭審查對方所有財產的處置(當然包括贈契在內),是否意圖令要求經濟給養的申索失敗。若法庭判定有這樣的意圖,便可頒令撤銷或廢止該項財產處置。若贈契是在要求濟助和經濟給養申請三年內發生,則除非有相反證明,否則法庭可推定贈送一方是懷有該意圖。 

3.  相對來說,出自善意、用市場價格購買物業、及不知道業主任何負面知識的買家,若在訴訟中遭受到任何指控時,法庭仍然會給予這等買家最大的保護,以保障買家用真金白銀購買的資產。由於涉及的法律較複雜,不再深入討論這點。 

由此可見,各下若打算把物業贈送別人,或即將接受饋贈,應該向律師了解更多有關的意見。

香港執業律師謝天良先生

(刋於2006年9月30日經濟日報-置業家居之樓市明燈)

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