銀主盤

1. 甚麼是銀主盤?    

買樓時未能支付所有的樓價,就會向承按人(俗稱銀主)造樓宇按揭,獲批后會在律師樓簽署按揭契約。

按揭契約要業主(按揭人)諾,依時依候(通常每個月某日,有些銀主可縮短還款期至每2星期)供款,支付利息和部份本金。

 

按揭契約規定業主要將物業抵押予銀主,萬一業主脫期、拖欠供款,業主要交出物業,讓銀主收樓。

假如業主及家人拒絕搬出,銀主可向法院申請,須時數月,但拖延的利息(欠供罰息會高於正常供款按揭利息)及相關律師追討費用,會加叠予欠款上。

銀主收樓后,變賣物業,抵償拍賣費用、欠息、本金后,把剩餘金價退還其他物業抵押債權人,最后還有剩的話,退予業主。

變賣物業后若不能抵償所有債務,俗稱負資產業主,連同担保人,還須償還欠銀主的差額。差額之部份為無抵押欠款。

負資產業主一般無能力一次過攞出差額轉按,或自已在市場上放售,最后任由銀主變賣物業。

盤源來源

最大的銀主盤源是來自頭按的銀行,市場占有率比例最高。

其次是頭按的財務公司。

有時變賣物業的銀主,是二或三按的按人,但這種按人在變賣物業后,必須先還債予頭按或二按按人后,才能抵償本身的債項。是否足夠償還所有債項是要視乎物業當時的市值。

另一類是索償金額得值,取得法院拍賣物業命令的的原告(例如信用卡公司、立案法團、離婚案的配偶,及一般原告人),而被告單獨擁有全部物業權益。

買銀主盤可否預先到現場參觀?

可預先到現場參觀,但必須預約。

拍賣行職員多已選定某日某時段在現場等候參觀。

參觀次數不如二手樓般可頻密及分開在不同日子, 時間較缺乏彈性。

買銀主盤好處

銀主一般在收樓后,會進行估價,多數委托2間估價行,估價基於强迫售賣(即銀主必須盡快賣出)前題下,傾向保守,較低於市價。

相反,普通業主賣樓時,是可賣但亦可隨時改变變主意不賣,若不急售,對議價空間態度可以很強硬。

銀主放售形式多以拍賣進行,但假如準買家出價沒有達到估價,銀主是可以收回物業不賣。收回的物業要重新估價。

經濟低迷時,物業市況差,最多銀主盤擁現,價錢較抵。

銀主盤缺點

必須小心閱讀拍賣條文,因為一般在二手買賣常見的條文,可能會在拍賣中被銀主刻意删除,例如:

甲、有些拍賣條文規定:準買家必須在拍賣前委托律師睇契,因拍得成功后便喪失提出業權質詢之權利,變成一定要接受任何契約裡的瑕疵(如有的話);但準買家如未能拍得物業便損失委托律師睇契之費用)。

乙、銀主不負責補回欠缺樓契之文件。

丙、銀主只負責按揭人/業主欠交之差餉、物業稅及拖欠法團之管理費,而不負責按揭人其他欠交費用。

丁、準買家不能在交易前轉售;意味在非住宅物業交易中,買家必須先付印花稅。相反,普通二手買家在交易前成為確認人,可將印花稅轉嫁予最終的買家。

戊、有些拍賣條文規定:買家必須支付銀主的律師費或部份費用。

 

準買家如沒有預先做估價,在拍賣中其他競爭對手相繼提價時,較易受拍賣氣氛影响。

拍賣中舉手至最高價時,仍未必投得物業,因銀主認為未到價而收回物業。有時物業在拍賣前已成功賣出,準買家之前準備功夫落空,白費心机和宝貴時間。

買銀主盤其他途徑

銀主盤由銀主收樓估價至拍賣是有一段時間準備,若不想在拍賣中碰運氣,可找相熟的銀行法務部、拍賣行、甚至地產經紀打聽,或許有意外收穫。

假如知道有人被某銀主收樓,也可以直接找那銀主商討,不一定要和該位業主接洽。

香港執業律師謝天良先生   

(以上文章部份內容曾於2007年3月在NOW TV 333台

、及2007年9-11月路訊通發表)

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