Raymond T.L. Tse & Co., Solicitors

1. 甚麼是買銀主盤?    

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買樓時未能支付所有的樓價，就會向承按人(俗稱銀主)造樓宇按揭，獲批后會在律師樓簽署按揭契約。

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按揭契約要業主(按揭人)諾，依時依候(通常每個月某日，有些銀主可縮短還款期至每2星期)供款，支付利息和部份本金。

 

按揭契約規定業主要將物業抵押予銀主，萬一業主脫期、拖欠供款，業主要交出物業，讓銀主收樓。

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假如業主及家人拒絕搬出，銀主可向法院申請，須時數月，但拖延的利息(欠供罰息會高於正常供款按揭利息)及相關律師追討費用，會加叠予欠款上。

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銀主收樓后，變賣物業，抵償拍賣費用、欠息、本金后，把剩餘金價退還其他物業抵押債權人，最后還有剩的話，退予業主。

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變賣物業后若不能抵償所有債務，俗稱負資產業主，連同担保人，還須償還欠銀主的差額。差額之部份為無抵押欠款。

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負資產業主一般無能力一次過攞出差額轉按，或自已在市場上放售，最后任由銀主變賣物業。

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盤源來源

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最大的銀主盤源是來自頭按的銀行，市場占有率比例最高。

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其次是頭按的財務公司。

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有時變賣物業的銀主，是二或三按的按人，但這種按人在變賣物業后，必須先還債予頭按或二按按人后，才能抵償本身的債項。是否足夠償還所有債項是要視乎物業當時的市值。

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另一類是索償金額得值，取得法院拍賣物業命令的的原告(例如信用卡公司、立案法團、離婚案的配偶，及一般原告人)，而被告單獨擁有全部物業權益。

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買銀主盤可否預先到現場參觀?

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可預先到現場參觀，但必須預約。

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拍賣行職員多已選定某日某時段在現場等候參觀。

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參觀次數不如二手樓般可頻密及分開在不同日子, 時間較缺乏彈性。

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買銀主盤好處

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銀主一般在收樓后，會進行估價，多數委托2間估價行，估價基於强迫售賣(即銀主必須盡快賣出)前題下，傾向保守，較低於市價。

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相反，普通業主賣樓時，是可賣但亦可隨時改变變主意不賣，若不急售，對議價空間態度可以很強硬。

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銀主放售形式多以拍賣進行，但假如準買家出價沒有達到估價，銀主是可以收回物業不賣。收回的物業要重新估價。

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經濟低迷時，物業市況差，最多銀主盤擁現，價錢較抵。

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銀主盤缺點

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必須小心閱讀拍賣條文，因為一般在二手買賣常見的條文，可能會在拍賣中被銀主刻意删除，例如：

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甲、有些拍賣條文規定：準買家必須在拍賣前委托律師睇契，因拍得成功后便喪失提出業權質詢之權利，變成一定要接受任何契約裡的瑕疵(如有的話)；但準買家如未能拍得物業便損失委托律師睇契之費用)。

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乙、銀主不負責補回欠缺樓契之文件。

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丙、銀主只負責按揭人/業主欠交之差餉、物業稅及拖欠法團之管理費，而不負責按揭人其他欠交費用。

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丁、準買家不能在交易前轉售；意味在非住宅物業交易中，買家必須先付印花稅。相反，普通二手買家在交易前成為確認人，可將印花稅轉嫁予最終的買家。

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戊、有些拍賣條文規定：買家必須支付銀主的律師費或部份費用。

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準買家如沒有預先做估價，在拍賣中其他競爭對手相繼提價時，較易受拍賣氣氛影响。

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拍賣中舉手至最高價時，仍未必投得物業，因銀主認為未到價而收回物業。有時物業在拍賣前已成功賣出，準買家之前準備功夫落空，白費心机和宝貴時間。

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買銀主盤其他途徑

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銀主盤由銀主收樓估價至拍賣是有一段時間準備，若不想在拍賣中碰運氣，可找相熟的銀行法務部、拍賣行、甚至地產經紀打聽，或許有意外收穫。

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假如知道有人被某銀主收樓，也可以直接找那銀主商討，不一定要和該位業主接洽。

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香港執業律師謝天良先生   

(以上文章部份內容曾於2007年3月在NOW TV 333台

、及2007年9-11月路訊通發表)