新樓, 一手你須知 

香港人喜歡買樓置業,尤其是較新的單位,因新物業有較佳設計的環境設施、有一段時間(6個月至1年不等、視乎個別樓盤)的樓宇保養期,並往往配套尺寸準確的廚櫃、電器、爐具等,的確非常方便。 

新樓分現樓和樓花形式,但保障及買入/賣出方法是不同的。

 

按不同情形,有很多不同的例子:

現樓

近期有某些發展商以現樓形式售賣新樓。所謂現樓,是指發展商已取得或很快便取得入伙紙,買家可以在短時間搬進居住。這樣售樓對用家的買家來說最好,風險也最低,起碼不怕發展商清盤倒閉。以目前香港政府對地產發展商之嚴密監控制度下,發展商清盤例子已佷少會發生,但並非絕對不可能。早前有某發展商清盤便是不幸的例子。

 

如發展商分不同階段、期數發展物業,而早前階段建成的單位已入伙的話,則更可知道樓宇實際樓層景觀、用料等。比參觀在密封的或在地面臨時上蓋預先佈置的示範單位更能掌握四週情況。

 

買入現樓的程序是: 

 

1. 發展商公佈價單;

 

2. 買家內部認購,或經公開發售選購單位;

3. 買家與發展商簽訂臨時買賣合約,支付細訂金(一般是樓價5%)。臨時買賣合約對發展商有約束力,但對買家不具有約束力,好讓買家有一段三數天短時間的冷靜期,去決定是否簽訂律師樓的正式買賣合約。如買家放棄單位,則發展商可收取5%樓價作為剎訂。如細訂多於5%,餘款則發還給買家。

4. 買家依時到律師樓簽署正式買賣合約,並支付大訂金,大訂金額依照臨時買賣合約規定。

5. 因樓宇已經建築完成可以入伙,買家找銀行承做現樓按揭;

6. 買家依照正式買賣合約規定,在交易日期成交,領取收樓通知書,到收樓部驗收單位。

7. 由於交易日期會很短,一般買家未必能夠找到新買家在交易日期前轉售。

8. 買入及完成交易的現樓,要再賣出的話,就好像賣一般二手樓一樣,除了銀行按揭可能要罰息外,沒有其他限制。

樓花 

在大多數情況下(如市道比較好的話),發展商會傾向以樓花形式預售,以方便資金流轉,減少向銀行做建築貸款。

 

政府取消八萬五政策後及針對2003年沙士疫症,對預售樓花政策作了很多改變和補救措施,以穩定樓市。以現時最新的政策,是容許發展商預售20個月內可建成的樓宇,而限制炒樓的措施則取消。

又針對近期發展商/地產代理的一些可能因指引模糊和灰色地帶而違規的情況,政府、地產建設商會、消費者委員會及地產代理監管局於2006年8月25日訂出五點賣樓協議和共識:-

(1)發展商在首推單位時必須公布二十個單位,或首批單位20% 的價單,當中以高者為準;

(2)發展商在加推第二、三或四批單位時,加推單位價單要即時在售樓處張貼及盡量向現場有興趣買樓人士派發;

(3)發展商亦需盡快簽訂臨時買賣合約;

(4)政府和商會會進一步釐清發展商和經紀行之間的權責;

(5)大家都達成了一個共識,就是會繼續磋商進一步改善所有的賣樓指引。

又地產代理監管局於2006年10月24日發出就樓花價目表、訂金數目、廣告、代理陳述、公開銷售信息、買家身分証保管、銷售處代理人數、銷售處秩序、守法等十項指引,以規管地產代理的質素。 

由此可見,政府想看到的大前題,是要保障買家的權益。除此之外,買家亦必須清楚了解樓花買賣的流程,並要仔細閱讀售樓說明書。

買入樓花的程序,跟買入現樓的1至4項是相似的。但樓宇還未建成,樓花期亦比較長,接着第5項及以後的程序是不同的:

樓花付款的方法各式各樣都有,一般包括:

(a) 建築期付款,分不同階段支付樓價每期5%,至合共支付樓價15%(或其他百分比),餘款在交易日期支付。此方式受投資者及炒家歡迎,因為有較長投資期,也適合小資本炒家,但發展商亦可能會收取投資溢價,把樓價相應提高若干百分比。 如到入伙交易時市價低於買賣合約樓價,建築期付款買家不一定賺錢,而要考慮被發展商剎訂,或先上會銀行按揭「死守」一段時間後再賣出。

 

(b) 買家做樓花按揭付款,一次過支付發展商所有樓價。發展商先行收取單位樓價款項,一般會有樓價折扣優惠予買家,但買家卻要按期按月向銀行供款及供利息,未住先付錢。

不論是樓花期哪一種方式付款,在現時政策下(不同於1997年樓市高   峯期時有多種的限制炒樓措施),買家可於交易前轉售,變成「確認人」,在交易時由發展商直接把業權轉讓予最後的買家。

在樓花按揭付款的轉售過程中,新買家要注意有沒有銀行肯承做二手  樓花按揭。如沒有的話,應在簽訂轉售臨時合約前要求「確認人」一直供款至交易日期,待交易時由新買家承做(到交易時是現樓了)按揭支付轉讓價款項。

樓花轉讓的風險比較大,因為「確認人」和新買家都有可能在交易時違約,令無辜一方頓失預算。

 

要注意的事:政府針對打擊炒樓的措施是會因環境而玫改變的,比如日後發展商售賣樓花時可能會限制樓花的轉讓。 

但即使你不是炒家,卻打算在不久的將來購買新樓,仍要先咨詢律師意見,構思一個適合閣下的方案,做個精明的買家。

香港執業律師謝天良先生

(刋於2006年12月2日經濟日報-置業家居之樓市明燈第46頁) 

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