Raymond T.L. Tse & Co., Solicitors

屋宇僭建物的責任可大可小

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你若留心觀察本地多層大厦的屋宇，可能會發現一些僭建物或加搭建築物，在舊區的情況尤甚。有些市民未察覺有什么不妥當，只當作多點地方使用。倘若發現鄰居或附近單位有僭建物，可能只覺得有碍觀瞻，但亦不了了之。

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從法律角度看屋宇僭建問題，卻複雜得多，要關注以下幾點：

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1. 有否抵觸建築物條例？

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屋宇署現時會經常定期，或按有關舉報資料，去巡查本港大部份屋宇。為加快巡查進度，屋宇署會外判給辦商巡查。若發現有僭建物，便會發出警告信，限令在一段時間內拆卸還原。若違例不理睬，則屋宇署會在土地註冊處註上有關清拆之法定命令(俗稱”釘契)，以逼使業主在處置物業(如售賣樓宇或轉按)前，要先行遵守屋宇署的法定命令。而屋宇署會視乎情況，考慮作出檢控。

僭建物各式各樣都有，有不同的範圍、大小、建築日期和危險情度。愈是範圍廣、大規模、愈新建造或愈危險影响公衆安全的僭建物，屋宇署會愈快優先處理。

 

若業主想出售物業，買家律師會要求先行拆卸僭建物，或要求業主支付所有清拆費用。

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2.  有否抵觸消防條例？

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假若僭建物阻塞走火及逃生通道時(如樓梯加鐵閘、天台門上鎖等)，消防處會發出消除火警危險通知書，以確保市民的生命安全。

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3.  有否抵觸大厦公契？

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這是相對比較少受到關注的一項。一般大厦公契都會禁止各業主在未得到屋宇署及立案法團批准前，擅自進行加建或改建，或者改變大厦的外觀造形。但除非是經由專業的管理公司，及立案法團非常認真地去執行大厦公契的條款，否則僭建物仍然有機會存在。按大厦公契和建築物管理條例(香港法例第344章)，立案法團是有足夠的法定權力支持(反過來看是肩負起法律上的職責)，去要求僭建物單位業主拆除僭建物。如立案法團避而不談或推搪，則任何大厦業主可敦促立案法團履行其責任。如屋宇署已就大厦公共地方發出清拆令，立案法團(包括管理公司)便應盡快遵守。

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若涉及個別单位的僭建物，立案法團可向土地審裁處申請執行大厦公契的條款，由法庭作出適當之禁制令(禁止僭建物存在)，兼責令違反大厦公契的被告業主支付有關訴訟費用。若業主仍拒絕遵守法庭的禁制令，則等同蔑視法庭。其賣，在這類申請禁制令的訴訟中，違反大厦公契的業主作為被告是處於稍為不利的經濟情況，因該業主在邀交每月的管理費時，已按比例資助原告立案法團的訴訟經費了。

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4. 會否構成公共責任方面監察/管理上的疏忽而引致傷亡？

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有些臨時用的建築平台搭建在大厦外牆，在施工完畢后應盡快拆卸搬走，否則因日久棄置而導致發生任何傷亡意外事故時，立案法團和所有業主便要承擔賠償責任和訴訟費。此外，因屋宇署未有發出清拆令但巳日久失修而倒塌的僭建物(如外牆水塔、廣告招牌等)，除該僭建物的業主要負上法律責任外，立案法團也可能因疏忽、管理不善等因素須要負上連帶責任。所以，立案法團應該定期巡查屋苑，並購買足夠的第三者責任保險。

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由此可見，業主及立案法團不應對僭建物掉以輕心。要避免僭建，注意遵照正規手續：委托則師入則屋宇署申請批准，聘用合資格的註冊工程師和辦商，確保具備有效的第三者責任保單/勞工保險保單，才准許施工。若知道有僭建物存在，應該徵詢專業意見去處理。 

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香港執業律師謝天良先生

(刋於2006年8月5日經濟日報-置業家居之樓市明燈)