Raymond T.L. Tse & Co., Solicitors

甚么是業主立案法團？

 

1.  根據香港法例344章《 建築物管理條例》 成立的法定機構。

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2.  目的是讓業主自願下共同管理多層大厦、屋苑的運作。

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屋苑是否必須成立法團？

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1.  現時並非所有大厦/屋苑都一定有法團。

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2.  成立與否视乎大厦公契有無規定；如舊式的大厦公契未必註明要成立。一般新界單幢式村屋可以申請豁免。

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3.  不過，就算公契無規定，業主都可以自願成立。

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成立立案法團的好處

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1.   法團本身是獨立法人，可以起訴其他人，和被起訴。

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2.  体現集体智慧、民主協商管治、公開、透明的原則。法團內的決議是以多數票通過決議決定，通過之后的決議對所有的業主有約束力，可以向法院申請強制執行。

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3.   對欠交管理費和其他應繳未繳費用的業主的業權，法團可向土地註冊處註冊押記令(俗稱釘契)，甚至可以向法院申請變賣該單位抵償欠款。

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法團的管理架構

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甲、管理委員會，負責管理屋苑的日常運作；最少每3個月舉行一次會議；每名委員有一票投票權。

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乙、業主大會，用作通過重大的決議，如屋苑重大改善、維修、翻新工程。設有業主周年大會和非經常性的特別業主大會；業主按不可分割的業權份數投票。

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成立手續

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1.   可委托律師查詢/起草成立文件；或

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2.   向由有關政府部門協助，徵詢意見：

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甲、 民 政 事 務 總 署 的 地 區 大 廈 管 理 聯 絡 小組； 或

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乙、 香 港 房 屋 協 會  物 業 管 理 諮 詢 中 心；或

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丙、大廈管理資源中心；或

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丁、找區議員轉介。

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3.   查閱大厦公契內容、業權份數、業主名稱/資料。可向民政事務處申請豁免查冊費用。

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4.   聯絡各業主，召集百分之五或以上業權的業主同意。根據《建築物管理條例》規定，召開業主大會。

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5.  在報章刊登召開業主大會通告。最少要有足十四天的通知，指明開會日期、時間和地點、決議案。

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6.  舉行業主大會，通過決議成立業主立案法團，按照屋苑單位數目多寡，以互選方式，選舉至少3-9人的管理委員會，包括

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甲、主席

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乙、副主席；

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丙、秘書；和

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丁、司庫

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7.   管理委員會填妥表格，在獲委任後28天內向土地註冊處處長申請註冊。

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8.   管理委員會的委員可以領取津貼，金額視乎屋苑單位數目

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                    單位數目                      每月最高可得 $

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          1. 不多於50                                     600

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              2. 多於50但不多於100                   900

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             3. 多於100                                    1,200

 

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法團可能出現的問題

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1.   要嚴格遵守開會的法定程序，包括:-

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甲、召開管理委員會會議時限(至少7天通知)和召開業主大會時限(至少14天通知)。通知期是不包括通知書當天及開會當天，否則已通過的決議無效。而無效的決議是不能在下一次會議中追補確認。最安全的做法是：在最少通知期加多2日才開會。

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乙、確保會議前有足夠的開會法定人數(管理委員會會議是全部委員人數的50%，或3名委員，以多者為準；業主大會是全部業主的10%的人數)，否則已通過的決議無效。

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丙、決議的內容，必須在開會通知書上列明(在法團會議上的通過修訂決議除外)，否則無效。

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2.   要遵照《建築物管理條例》的多項規定：

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甲、每年要製作帳目(收支表及資產負債表)/預算，計算每户要攤分的金額。攤分的準則是以不可分割份數計算。帳目要提交業主周年大會上省覽。

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乙、50個單位以上的屋苑，業主周年大會要通過聘請會計師審核帳目。

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丙、要公開管理委員會會議通過的決議，秘書要在會議日期後28天內張貼於建築物內的顯眼處，讓業主知道其運作/進度等。

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3.   業主的份數的釐定，是按照公契所規定的不可分割份數計算，而並非以單位數目計算；不同大小單位的份數是有分別。

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4.   有時公契可能會訂出所有商場/停車場之單位開支的計算方法，是獨立處理；與所有住宅單位開支的計算方法是分開。

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5.   有時新一屈管理委員會會起訴上一屆的委員會，甚至要上屆的委員私人負上法律責任。

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假如遇到法律問題，最好先徵詢律師意見。

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香港執業律師謝天良先生

(以上文章部份內容曾於2007年3月在NOW TV 333台

、及2007年9-11月路訊通發表)