業主立案法團

甚么是業主立案法團?

 

1.  根據香港法例344章《 建築物管理條例》 成立的法定機構。

2.  目的是讓業主自願下共同管理多層大厦、屋苑的運作。

屋苑是否必須成立法團?

1.  現時並非所有大厦/屋苑都一定有法團。

2.  成立與否视乎大厦公契有無規定;如舊式的大厦公契未必註明要成立。一般新界單幢式村屋可以申請豁免。

3.  不過,就算公契無規定,業主都可以自願成立。

成立立案法團的好處

1.   法團本身是獨立法人,可以起訴其他人,和被起訴。

2.  体現集体智慧、民主協商管治、公開、透明的原則。法團內的決議是以多數票通過決議決定,通過之后的決議對所有的業主有約束力,可以向法院申請強制執行。

3.   對欠交管理費和其他應繳未繳費用的業主的業權,法團可向土地註冊處註冊押記令(俗稱釘契),甚至可以向法院申請變賣該單位抵償欠款。

法團的管理架構

甲、管理委員會,負責管理屋苑的日常運作;最少每3個月舉行一次會議;每名委員有一票投票權。

乙、業主大會,用作通過重大的決議,如屋苑重大改善、維修、翻新工程。設有業主周年大會和非經常性的特別業主大會;業主按不可分割的業權份數投票。

成立手續

1.   可委托律師查詢/起草成立文件;或

2.   向由有關政府部門協助,徵詢意見:

甲、 民 政 事 務 總 署 的 地 區 大 廈 管 理 聯 絡 小組; 或

乙、 香 港 房 屋 協 會  物 業 管 理 諮 詢 中 心;或

丙、大廈管理資源中心;或

丁、找區議員轉介。

3.   查閱大厦公契內容、業權份數、業主名稱/資料。可向民政事務處申請豁免查冊費用。

4.   聯絡各業主,召集百分之五或以上業權的業主同意。根據《建築物管理條例》規定,召開業主大會。

5.  在報章刊登召開業主大會通告。最少要有足十四天的通知,指明開會日期、時間和地點、決議案。

6.  舉行業主大會,通過決議成立業主立案法團,按照屋苑單位數目多寡,以互選方式,選舉至少3-9人的管理委員會,包括

甲、主席

乙、副主席;

丙、秘書;和

丁、司庫

7.   管理委員會填妥表格,在獲委任後28天內向土地註冊處處長申請註冊。

8.   管理委員會的委員可以領取津貼,金額視乎屋苑單位數目

                    單位數目                      每月最高可得 $

          1. 不多於50                                     600

              2. 多於50但不多於100                   900

             3. 多於100                                    1,200

 

法團可能出現的問題

1.   要嚴格遵守開會的法定程序,包括:-

甲、召開管理委員會會議時限(至少7天通知)和召開業主大會時限(至少14天通知)。通知期是不包括通知書當天及開會當天,否則已通過的決議無效。而無效的決議是不能在下一次會議中追補確認。最安全的做法是:在最少通知期加多2日才開會。

乙、確保會議前有足夠的開會法定人數(管理委員會會議是全部委員人數的50%,或3名委員,以多者為準;業主大會是全部業主的10%的人數),否則已通過的決議無效。

丙、決議的內容,必須在開會通知書上列明(在法團會議上的通過修訂決議除外),否則無效。

 

2.   要遵照《建築物管理條例》的多項規定:

甲、每年要製作帳目(收支表及資產負債表)/預算,計算每户要攤分的金額。攤分的準則是以不可分割份數計算。帳目要提交業主周年大會上省覽。

乙、50個單位以上的屋苑,業主周年大會要通過聘請會計師審核帳目。

丙、要公開管理委員會會議通過的決議,秘書要在會議日期後28天內張貼於建築物內的顯眼處,讓業主知道其運作/進度等。

3.   業主的份數的釐定,是按照公契所規定的不可分割份數計算,而並非以單位數目計算;不同大小單位的份數是有分別。

4.   有時公契可能會訂出所有商場/停車場之單位開支的計算方法,是獨立處理;與所有住宅單位開支的計算方法是分開。

5.   有時新一屈管理委員會會起訴上一屆的委員會,甚至要上屆的委員私人負上法律責任。

假如遇到法律問題,最好先徵詢律師意見。

香港執業律師謝天良先生

(以上文章部份內容曾於2007年3月在NOW TV 333台

、及2007年9-11月路訊通發表)

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